【プランナー監修】リノベーションと新築への建て替え。違いと判断基準が知りたい！

2026年05月19日（火）

住まいを大きく変えたいと考えたとき、今の家をリノベーションするのか？それとも新築に建て替えるのか？どちらが自分たちに合う方法か迷う方も多いかもしれません。建物の性能や予算など様々な要素があるなか、プロはどのように判断しているのでしょうか。スタイル工房のチーフプランナーに聞いてきました。

チーフプランナー　渡辺
二級建築士、スタイル工房チーフプランナー
マンション、ツーバイや築古の戸建てなど、難易度の高いリフォームにも数多く携わる。お客様やメンバーと共に心地の良い暮らしを導き出す。

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目次

リノベーションと建て替えの違い①　構造面
リノベーションと建て替えの違い②　性能面
リノベーションと建て替えの違い③　費用面
プランナーはどうやって判断している？
実家の思い出を残してリノベーションした事例
資産性も考えて新築への建て替えを選んだ事例
まとめ

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リノベーションと建て替えの違い①　構造面

家の骨組みを残すか、新しくつくるか

「違いは基礎も含め、既存の構造躯体を活かすか、ゼロからつくり直すかです」と渡辺プランナー。リノベーションは今ある構造を補強しながら再生する方法で、建て替えは基礎から全て新しく建てることです。

「重要なのは、既存建物の状態です。築年数が比較的新しい住宅であれば、構造的にも現行基準に近く、リノベーションに適しているケースが多いです。目安としては、2000年の前後ですね。

それ以前の住宅では耐震性能のレベルや間取り変更の制約が大きい場合、建て替えの方が合理的という判断になることも」（渡辺プランナー、以下同）。

また、2025年春からは法改正により、階段の架け替えや過半を超える耐力壁の変更、大規模な外装工事などにはリノベーションでも建築確認申請が必要になりました。いわゆる「4号特例の縮小」です。

「建築確認申請が必要になると、手続きが増えて費用もかさみます。場合によっては、リノベーションでも、結果的に工事費用が新築と変わらない規模になることもあります」

さらに、古い建物では既存建物の図面や検査済証が残っていないケースも多く、調査や調書作成に手間や費用がかかったり、確認申請が不可能な場合もあります。

「今の家の構造をどこまで活かせるかは、実際に調査してみないと分かりません。階段の位置移動や掛け吹き抜けをつぶすなど、間取り変更の希望があり、古くて図面もなく確認申請が難しい場合は建て替えのほうがより理想的になります」

リノベーションと建て替えの違い②　性能面

「どこまで住宅性能を上げるか」で変わる選択

住み心地や安全面を語るうえで欠かせないのが性能面。断熱性は日々の快適さや健康、光熱費への影響が大きく、耐震性は長く安心して住むための必須条件です。

「断熱性・気密性・耐震性などはリノベーションでも大きく向上できますが、既存構造を活かす以上、限界があります。特に、1981年以前の旧耐震基準の建物や築40年以上で劣化が進んでいる家は、性能向上のために大規模な工事が必要になってきます。

そのため『新築同等の性能にしたい』というご希望がかなり強いお客様には建て替えをご提案する場合も。ただし、今後の居住期間も考え、今より快適に暮らせたらいいという場合には、リノベーションでも十分対応できるケースも。お客様がどこまで希望されるかが選択のカギですね」

どこまで性能を求めるのか、そして既存の建物の性能向上にどのくらいの費用がかかるのか。このバランスが、リノベーションか建て替えかを判断する基準となります。

リノベーションと建て替えの違い③　費用面

かけたい予算と工事の範囲をどう考えるか

気になる費用面。一般的には「リノベーションの方が費用が安い」と思われがちですが、実際はケースによって様々で、一概にはいえません。

「耐震補強や断熱工事、間取り変更を伴うフルリノベは3000万円を超えることもあり、新築戸建ての建設価格と近い金額になっていきます。

しかし、住まいにかかるお金は単純な工事費だけでは比較できません。新築には本体価格に加え、解体費や地盤調査費、確認申請費、登記費用などの諸費用が発生します。これらは本体価格の約1割程度にもなり、総額に大きく影響します」

さらに見落としがちなのが、工事中の仮住まいの費用。リノベーションの工期は半年程度ですが、新築は1年程度かかることが多く、長くなるほど家賃やトランクルーム費用などの負担も大きくなります。

新築は諸経費がかかる一方で、資産性の面ではリノベーションよりも優位です。もし将来の売却を視野に入れている場合、築古の住宅は、たとえリノベーションしても築浅の建物より売却価格がかなり低くなりがち。費用は単純比較ではなく、「総額」と「資産価値」の両面で考えることが重要です

プランナーはどうやって判断している？

暮らし方や思いを聞き取り最適な方法を探す

普段の打合せにおいて、プランナーはどのように「リノベーションか建て替えか」を判断しているのでしょうか。

「まず丁寧にお聞きするのは、その家の成り立ちや履歴、家に対する思いなどです。そして『この先どれくらい住みたいか』『将来誰が住むのか』といった将来像も大切です。例えば、建物が古くかなり費用がかかりそうな場合はその土地に根付き、この先もずっと住み続け子どもや孫に引き継ぎたいと考えるなら、資産性や性能の観点からも建て替えをおすすめすることも。

一方で、今の家より快適に、自分たちの世代が安全に住めればよいというような場合は、リノベーションという選択に。

それに加えて、建物そのものの耐久性や図面の有無などが判断に関わります。古い住宅では確認申請に関わる手続きが複雑になることも多く、結果として建て替えの方が手続きも工事もスムーズな場合があります。逆に、比較的築浅で、ある程度の性能が確保できている建物なら『サスティナブルにリノベーションで実現する』という判断もあります」

やはり、最終的な決め手は「その家への思い入れや愛着、その家を残したいというお客様の思いなのでは」と渡辺プランナー。お客様の気持ちはとても大切なのです。つまり、性能や費用だけではない、暮らし方や感情的な側面からも判断していることになります。